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現物出資資産評価で不動産鑑定士が逮捕

2011 - 07/14 [Thu] - 19:35

 不動産鑑定評価を不当に高く釣り上げて現物出資による増資を行っていた会社の社長や不動産鑑定士が逮捕されましたね。

 まあ正直言って、現物出資という制度については多かれ少なかれこういった問題点をはらんでいることは会計に関わる人間であれば気がついていると思います。また不動産鑑定評価には必ずしも正解がないところがこのような不正を生む原因になっているのだと思います。

 不動産鑑定という制度はとても微妙な制度で、ある不動産の時価(=対第三者売買価格)を不動産鑑定士という国家資格保有者が決定できる制度なんですが、その時価の幅が鑑定を行う不動産鑑定士によってぜんぜん異なるんですよね。しかもその鑑定評価額が不当に高いか安いかは誰にも文句が言えないんですよね。

 しかも話のわかる鑑定士さんなら、鑑定の依頼を持っていくと最初に「安くして欲しい?それとも高くして欲しい?」とこちらの希望を聞いてくれ、その希望価格に添うように鑑定評価書を作ってくれます(笑)。

 考えて見ればもの凄くいい加減な制度なんですが、現に国の制度として存在しているのですから仕方ありません。我々税理士だって会社とオーナー株主が不動産の売買を行う場合とか、親子間で不動産を売買するようなときに保険を掛ける意味で不動産鑑定評価を行ってもらうケースがありますが、不動産鑑定評価書って対税務署の際にほぼ絶対的な証拠になるんですよね。これさえあれば売買価格が不当に安いとか高いと税務署に言わせない力があるんですよね。

 それは不動産鑑定制度の信頼が高いからこそなんですよね。なぜなら毎年国税局が発表する路線価評価額は不動産鑑定士が評価している価額なわけですが、仮に税務署が私たちが実務で使っている不動産鑑定評価書について疑義を持つのであれば、国税が発表している路線価自体の信頼性を国税自らが否定することにつながるからです。そんな自己否定なことを国税職員ができるわけがなく、したがって国税の世界では不動産鑑定士が評価した不動産の時価は絶対的な意味を持つわけです。

 翻って今回はその制度を悪用して不当すぎるほど高い評価額を付けて現物出資資産としたわけです。ただでも不動産鑑定評価額については幅が広く「?」と思う部分が少なくなかったのに、今回のような滅茶苦茶な事件がおきてくるとさらに不動産鑑定制度への信頼が失われかねません。

 私たち税理士にとっては時として美味しい裏技になる不動産鑑定制度ですが、あまりやり過ぎると制度そのものの信頼、存続が危ぶまれますので、不動産鑑定士さんご自身がモラルと危機感を持って仕事を行う事が求められるのではないでしょうか。

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