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35年住宅ローンの危険性

2015 - 03/29 [Sun] - 01:24

またまたネットで見つけたこんな記事を。

完済時は“無価値化”の恐れ 今から35年住宅ローンは危険

確かにね・・・。これからの時代は少子高齢化がますます進むわけですから、高齢者はもはや家を買うことはありませんし、人口も確実に減っていくわけですから、住居に関する需要は確実に減りますよね。もうそれは100%間違いないです。ですから家の価格(価値)は必ず落ちるはずですよね?

もし将来も価格が維持されるか、上昇するケースがあるとすれば、それはよほど需要が落ちない都心の駅近物件だけだろうと予想されます。そういう地域は需要がなかなか落ちないでしょうが、しかし単に「駅近」といっても、それは本当に大都会の中心部だけだと思っておいたほうが良いのではないかと思います。

街中と言っても、今でも商店街がシャッター通りになってしまっているような地域はたくさんあります。勿論、そういう商店街が駅のすぐそばにあるケースだって少なくありません。たぶん、そういう商店街がある地域は、駅近の物件であっても価格は下がっていくでしょうね。なぜならそこには「街としての魅力がないから」。

普通に行けば、これから不動産の価格が購入時より上がることなんて「ありえない」です。もし賃貸で住むとしても、家賃も基本的には上がることは「ありえない」です。だから上記のリンク先の記事にあるように、これからどんどん価値が下がっていく家に対して35年ローンなんて長期の借り入れ返済計画を組んで買うというのは、ある意味お金をドブに捨てているようなものでもあるわけです。

だって、持ち家にこだわらなければ、これから先確実に賃貸物件の家賃は下がるわけですからね。きっと住宅ローンの返済額よりずっと下回るような状況がわりと近い将来に訪れるはずだと思います。普通、住宅ローンを組んで持ち家を持とうと考える人の心理は「高い家賃を払って、自分のものにならない家に住み続けるくらいなら、家賃より安いローンを組んで持ち家を持ったほうがマシ!いずれ自分の資産になるわけだし」というところだと思うのです。

しかし、これからの時代は、きっとすぐに「あれ?気がついたら住宅ローンの返済額よりも、家賃のほうが安いぞ?しかも自分では買えそうにない便利な場所にあるし」という賃貸物件の広告が出始めるようになると思います。ひとたびそういう状況になってしまうと、きっと雪崩を打つように持ち家志向は無くなってしまうと思います。

まあ、これからの時代は基本「デフレ」のはずですから、長期ローンを組んで高額な不動産を買う、という消費行為はあまりよいことではないでしょうね。しかし、このブログに何度も書いていますように、今からの日本の少子高齢化がもたらす構造不況によって日本の経済が低迷して財政が悪化し、そして国債が膨れ続けた結果暴落することによるハイパーインフレの可能性も決して否定出来ないんですよね。

そうなると、今まで書いてきた話はまったく逆になります。ハイパーインフレが一度起きれば物価は急速に高騰していくわけですから、35年ローンで家を買う人は一気に「勝ち組」に仲間入りできます(笑)。賃貸で住んでいる方の家賃が10倍、百倍と狂ったようなペースで上昇していく中、住宅ローンの返済額は購入当初と変わらないわけですから実質的な負担は10分の1、百分の1になっちゃうわけですからね。そんな返済額屁みたいなもので、すぐにでも一括返済できるでしょう。

ですから、これからの時代において長期のローンを組んで自宅を購入することに関しては、ものすごく難しい判断が求められます。「普通」に考えれば不動産の価格は少子高齢化による需要低迷が原因で必ず安くなるので、住宅ローンを組んで家を購入することはあまり賢い選択だとはいえません。買いたければ、今は賃貸しながらお金を貯めておいて、将来に価格が落ちた時にほしい物件を即金で買えば良いと思います。

しかし、ハイパーインフレが起きる可能性も現時点では決して否定出来ないので、そこを考慮するのであれば、住宅ローンを組んで今欲しい物件を買うのもアリだと思います。ハイパーインフレは、私の予想では団塊の世代が本格的に後期高齢者の仲間入りを始めるここ10年以内のどこかで必ず起きるはずですから、それほど遠い話ではありません。

ハイパーインフレが起きるか起きないかは、それは毎年この時期の国家予算の内容を見れはわかります。国債残高が増え続けていくのであれば、ハイパーインフレの可能性はかなり高いと思っていいと思います。しかしどこかの時点で国債の残高が横ばい、もしくは減少するようであれば、ハイパーインフレの可能性は減るかもしれません。

でも、いずれにしても読めませんね。ただ、どちらに転ぶにしても間違いがないのは、「不動産の需要は確実に減る」ということですね。これだけは間違いなく、ただ単に将来の物価の動きによって値段が今より上がるか下がるか、というだけの話です。ですから都心に住む必要がない人、あるいは地方都市に住んでおられる方にとっては、不動産の「価値」はこれから見る見る落ちていくはずですから、今ローンを組んで買う必要はないと思います。逆に、都心の超便利な場所に居を構えたい、と考えている人にとっては、ハイパーインフレ狙いで今のうちに手に入れられそうな物件を買ってローンを組むのも一つです。

でも、日本全体で見た場合、今後も値上がりしていきそうな都会のど真ん中の駅近物件に住もうとする人の絶対人口は極めて低い割合だと思います。逆に言えば、ほとんどの日本人にとっては、これからの不動産はハイパーインフレが起きようが起きまいが、かなり下落するのは間違いないわけですから、ローンなんて組まないほうが良いのかもしれません。

しかし、また話がややこしいのは、ハイパーインフレが起きてしまうと、それまで不動産を買わないい代わりに貯めこんできていた預貯金も紙くず同然の価値しかなくなります。インフレになれば「モノ」を持っている人が絶対的に強いので、逆説的ですが、ハイパーインフレが起きることを考慮するなら、どんな場所でもいいから不動産をひとつ持っておくのが良いのかもしれません。

ただ、もうひとつ予測がつかないのは、今後起きるであろうハイパーインフレは、確かに物価を狂ったように高騰させてくれるわけですが、しかし、だからといって二十数年前に起きたバブルのように「すべてのモノが高く売れるわけではない」というところに注意しなければならないのではないかと思います。

どういうことかといえば、昔のバブルはなんでも高く売れたんです。それこそ二束三文のような田舎の土地でも値段が上がって高く売れたんです。しかし、これから起きるハイパーインフレでは、きっと需要が低迷している田舎の土地は、確かに評価額は高くなるでしょうけれども、そもそもそんな田舎の土地に対する需要は全くないわけですから、やっぱり「売れない」はずなんですよね。

だとしたら、ハイパーインフレに備えて現物資産として田舎の土地を持っておいたとしても、実際にハイパーインフレが起きた時にその土地を買ってくれる人がいなければ、資産値上がりと換金目的のために土地を買っても意味がない、ということになってしまうのです・・。

ああ・・、頭が痛い話ですね・・・(笑)。

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